A NAR

• Padrão de conduta 1-1
  Os REALTORS®, quando atuando como intervenientes numa transação imobiliária, permanecem obrigados pelos deveres impostos pelo Código Ético (emendado em 1/93).
• Padrão de conduta 1-2
  Os deveres impostos pelo Código Ético englobam todas as transações e atividades relacionadas com o setor imobiliário, sejam conduzidas pessoalmente, eletronicamente ou através de quaisquer outros meios. Os deveres que o Código Ético impõe são aplicáveis se os REALTORS® estiverem a atuar como agentes ou em capacidades de não agência reconhecida legalmente, com exceção de que qualquer dever imposto exclusivamente sobre agentes por lei ou regulamentação não serão impostos por este Código Ético sobre REALTORS® atuando em capacidades de não agência. Conforme usado neste Código Ético, “cliente” significa a(s) pessoa(s) ou entidade(s) com quem um REALTOR® ou a empresa de um REALTOR® tem um relacionamento de agência ou de não agência reconhecida legalmente; “consumidor” significa uma parte de uma transação imobiliária que recebe informações, serviços ou benefícios, mas não tem vínculo contratual com o REALTOR® ou com a empresa do REALTOR®; “potencial cliente” significa um comprador, vendedor, arrendatário ou proprietário que não esteja sujeito a um vínculo de representação com o REALTOR® ou com a empresa do REALTOR®; “agente” significa um indivíduo licenciado para trabalhar como agente imobiliário (inclusive agentes e associados de vendas) atuando num relacionamento de agência conforme definido pela legislação ou regulamentação; e “agente” significa um indivíduo licenciado para trabalhar como agente imobiliário (inclusive gerentes e comerciais) atuando como um agente ou em outra capacidade de não agência reconhecida legalmente (adotado em 1/95, emendado em 1/07).

Caso #1-1: Fidelidade ao Cliente

O cliente A enviou uma queixa à REALTORS® Association porque o REALTOR® B e o seu comercial violaram o seu compromisso de representar os seus interesses, propondo a vários potenciais compradores um preço menor ao preço de venda acordado. A sua reclamação especificava que o REALTOR® B, durante a entrevista, havia concordado que 137.900$ seria um preço apropriado e a atribuição tinha sido feita nessas condições. A denúncia também citou três potenciais compradores que haviam dito ao cliente que, ao visitar a propriedade, um vendedor do REALTOR® B, atuando em nome do REALTOR® B, havia dito: "Pedem 137.900$, mas tenho certeza que aceitariam uma oferta por 130.000$ ". O REALTOR® B e o seu comercial foram notificados da reclamação e solicitados a estar presentes na audiência do procedimento estabelecido perante o tribunal profissional da Associação. Durante a audiência, o REALTOR® B confirmou que havia concordado com o cliente que 137.900$ era um preço apropriado e que havia sido anunciado a esse preço. Ele acrescentou que pediu um período de 90 dias, já que muitas vezes é necessário encontrar um comprador. O cliente aceitou esse período, mas indicou que estava interessado em vender dentro de um mês, mesmo que isso significasse alguma concessão no preço. A discussão foi concluída com um contrato de venda de 137.900 $ e com o REALTOR® B a comprometer-se a fazer o máximo esforço para obter esse preço para o proprietário. O seu comercial interpretou que uma oferta rápida de 10% a menos podia ser aceitável. As perguntas feitas pelo tribunal deixaram claro que nem o REALTOR® B nem o seu comercial foram autorizados pelo seu cliente a oferecer a propriedade a um preço abaixo de 137.900$. A conclusão do tribunal foi que o REALTOR® B não havia violado o Artigo 1, já que ele não tinha motivos para conhecer as ações do seu comercial. O tribunal decidiu que o comercial havia violado o Artigo 1 ao divulgar o seu conhecimento de que o cliente precisava vender, mesmo que isso significasse aceitar menos do que o preço solicitado. O tribunal deixou claro que essas declarações não eram do interesse do cliente e que nunca deveriam ter sido feitas sem o conhecimento e a autorização do cliente.

Caso #1-2: Tratar ambas partes honestamente

O REALTOR® B ofereceu em exclusivo a venda do cliente A, anunciando-o como próximo dos transportes públicos. O comprador C explicou que era necessário morar perto de uma paragem de autocarro, visitou a casa de A, gostou e deu um sinal. Dois dias depois, o REALTOR® B leu uma reportagem que dizia que as carreiras de autocarros iam deixar de cobrir essa zona. Ele informou o comprador C e ele respondeu que não estava mais interessado, já que isso era essencial para ele. O REALTOR® B informou o seu cliente e recomendou que o sinal fosse devolvido. O cliente relutantemente seguiu o conselho do REALTOR® B, mas fez uma reclamação junto da Associação porque o REALTOR® B não protegeu ou representou os seus interesses; que o REALTOR® B não deveria ter informado o comprador, pois foi isso que arruinou a transação, sendo algo que não era um defeito da propriedade; a nova linha iria parar a seis quarteirões da casa. Na audiência no tribunal, o REALTOR® B explicou que a publicidade da casa havia destacado o fato de estar ao lado da paragem de autocarro. Ele também explicou que o comprador afirmou que seu a sua incapacidade física o forçou a morar perto de uma paragem de autocarro. Portanto, na sua opinião, as mudanças nas carreiras de autocarro mudaram as características da propriedade para o potencial comprador, e ele sentiu-se obrigado a lidar honestamente com ambas as partes, informando C, e ao fazê-lo não estava a violar as suas obrigações com o cliente. O tribunal determinou que o REALTOR® B não violou o Artigo 1, agiu apropriadamente sob o espírito e a letra do Código de Ética. O tribunal observou que a decisão de devolver o depósito ao cliente C foi feita pelo vendedor, mesmo que fosse o REALTOR® B que o sugerisse como justo, considerando as circunstâncias.

Caso nº 1-3: "Preço de venda limpo"

O cliente A ligou para o REALTOR® B para vender uma pequena propriedade comercial, explicando que queria um mínimo de 170.000$ para sua venda. Ele perguntou sobre a comissão e outras despesas da venda e a resposta de B foi: "Ele disse-me que 170.000$ limpos seriam satisfatórios. Vamos deixar assim e deduziremos todas as despesas do que é obtido acima de 170.000$ ". O cliente A aceitou. A propriedade foi vendida ao comprador C por 220.000$. Após a assinatura, na qual ficou claro que 50.000$ permaneceram como uma comissão para o REALTOR® B, o Cliente A e o Comprador C reclamaram à REALTORS® Association. A defesa do REALTOR® era que ele havia realizado o serviço encomendado pelo cliente A seguindo estritamente o que estava no pedido. O tribunal decidiu que o REALTOR® havia violado o Artigo 1 do Código. O tribunal concluiu que o REALTOR® B havia desconsiderado completamente a sua obrigação de prestar um serviço fiel levando em consideração os interesses do seu cliente; que, na verdade, especulara sobre a propriedade do cliente e que não havia negociado honestamente com nenhuma das partes da transação.

Caso nº 1-4: Lealdade do cliente O cliente

A contatou o REALTOR® B para colocar um lote de terreno à venda. O cliente A disse ter ouvido que lotes semelhantes na área foram vendidos 50 mil$ e ele esperava que fosse possível obter um preço similar. O REALTOR® B destacou alguns pequenos defeitos na situação e disse que o mercado de encomendas estava muito parado. Ele sugeriu um preço de 32.500$ e o cliente aceitou. Duas semanas depois, o REALTOR® B veio com uma oferta por esse preço. O cliente levantou algumas dúvidas ao mostrar que a oferta havia chegado apenas 15 dias depois de entrar no mercado, o que poderia ser uma indicação de que o valor poderia estar mais próximo de 50.000$ do que de 32.500$. O REALTOR® B pediu-lhe para aceitar a oferta, afirmando que, devido à situação do mercado, era possível que meses se passassem antes de receber outra oferta e que ter uma oferta apenas confirmava a sua opinião sobre o valor da oferta. O cliente finalmente aceitou e a venda foi feita para o comprador C. Dois meses depois, o Cliente descobriu que o Comprador C já não era o proprietário e que tinha vendido o imóvel a outro Comprador D por 55.000$. Ele investigou e descobriu que o Comprador C era um cunhado do REALTOR® B e agiu em seu nome quando comprou a propriedade por 32.500$. O Cliente A descreveu os fatos numa queixa feita à Associação de REALTORS® alegando que foi traído na confiança depositada e não ter percebido que era ele quem estava a fazer a compra. A defesa do REALTOR® B perante o tribunal profissional foi que, de acordo com sua experiência em transações imobiliárias, há dois preços legítimos para uma propriedade: aquele que um vendedor está disposto a aceitar para se livrar do seu investimento e o preço que um comprador deseja pagar para adquirir uma propriedade em que ele está particularmente interessado. A sua posição era de que ele não via mal em fazer uma transação em benefício próprio quando o proprietário recebia o preço que estava disposto a aceitar e o comprador pagava o preço que estava disposto a pagar. O tribunal descobriu que o REALTOR® B havia fraudulentamente usado o principio de servir o cliente para agir como um especulador; que havia traído os princípios mais elementares da Associação e do seu cliente e que havia violado os Artigos 1 e 4 do Código Ético.

Caso # 1-5: Defesa dos interesses do Cliente

O cliente A entregou a venda exclusiva de uma casa ao REALTOR® B dizendo que 132.000$ seriam um preço justo para o imóvel. O REALTOR® B aceitou a ordem de venda por 90 dias a esse preço e anunciou-a sem obter respostas, tendo-a mostrado a alguns potenciais compradores que perderam o interesse em conhecer o preço. Numa reunião de vendas no seu escritório, o REALTOR® B comentou a situação com os seus vendedores dizendo-lhes que parecia ser caro e que tinha sido um desperdício de tempo e dinheiro anunciar e mostrar o imóvel. Depois de seis semanas sem saber nada sobre o REALTOR® B, o cliente ligou para o escritório sem se identificar, descreveu o imóvel e perguntou se ainda estava à venda. A resposta de um dos comerciais do REALTOR® B foi: "a casa ainda está à venda, mas é um imóvel desinteressante, já que, em nossa opinião, a casa é cara e não tão atraente quanto outra que eu lhe posso mostrar". O cliente apresentou queixa na associação reclamando do desempenho do REALTOR® B, acusando-o de não promover e proteger os seus interesses, não o alertando da sua opinião de que o preço era excessivo e de não procurar ativamente um comprador. A resposta do REALTOR® B foi que o cliente insistiu fortemente no valor de 132.000$ para o imóvel; que, ao anunciar e mostrar o imóvel, fizera esforços suficientes para atrair um comprador para o seu preço; que, ao quase não receber respostas dessas ações, foi forçado a deduzir que a casa não poderia ser vendida a esse preço; que achava que seria inútil tentar convencer o cliente a baixar o preço de oferta; O tribunal considerou que o REALTOR® B havia violado o Artigo 1, que havia violado a sua obrigação ao não advertir o seu cliente de que o imóvel ao preço que ele queria era caro, tendo em conta a resposta obtida às suas ações iniciais. E de não se ter esforçado para conseguir a venda da propriedade seguindo o melhor interesse do seu cliente.

Caso nº 1-6: Fidelidade aos interesses dos clientes

O REALTOR® A administrava um prédio de apartamentos, propriedade de B. Como administrador, ele recebeu uma oferta de compra do Comprador C por escrito. O REALTOR® A respondeu que o prédio não estava à venda. Poucos dias depois, o comprador falou com o proprietário e disse que pensou que tinha feito uma oferta interessante através do REALTOR A e que queria saber o preço a que estaria interessado em vender. O proprietário disse que não recebeu nenhuma oferta e pediu detalhes. O proprietário apresentou uma queixa contra o REALTOR® A, acusando-o de não representar e defender os seus interesses. Embora o broker fosse contratado como gerente, nunca lhe disse para não facilitar ofertas de compra, que era a sua obrigação informá-lo da oferta de um comprador que, como afirmado no pedido, era muito interessante para ele. O REALTOR® A foi informado da reclamação e foi ordenado a comparecer perante o tribunal da Associação. Em sua defesa, alegou que o seu relacionamento com o cliente era apenas como administrador, que não tinha sido contratado como um agente para a venda e estava a defender o interesse do seu cliente da perda de tempo discutindo uma venda que ele tinha certeza que não o interessaria. A conclusão do Tribunal foi que a REALTOR® violou o artigo 1, na ausência de instruções deveria ser fiel aos interesses do seu cliente, de acordo com o artigo 1 do Código Ético, deveria ter informado o seu cliente de uma oferta firme de compra do imóvel e de qualquer investidor interessado.

• Padrão de conduta 2-1

Os REALTORS® estarão obrigados apenas a descobrir e revelar fatores adversos razoavelmente aparentes a alguém com conhecimento naquelas áreas requeridas pela sua autoridade de licenciamento como agentes imobiliários. O artigo 2 não impõe ao REALTOR® a obrigação de conhecimento específico em outras disciplinas técnicas ou profissionais (emendado em 1/96).

• Padrão de conduta 2-2

(Renumerado como padrão de conduta 1-12 1/98)

• Padrão de conduta 2-3

(Renumerado como padrão de conduta 1-13 1/98)

• Padrão de conduta 2-4

Os REALTORS® não serão partes na nomeação de uma falsa consideração em qualquer documento, a menos que seja a nomeação de uma consideração obviamente nominal.

• Padrão de conduta 2-5

Fatores definidos como “não-materiais” por lei ou regulamentação, ou que sejam expressamente mencionados em lei ou regulamentação como não sendo sujeitos à revelação, são considerados não “pertinentes” para fins do artigo 2 (adotado em 1/93).

Caso nº 2-1: Aviso de fatos importantes

O REALTOR® A, atuando como gestor do imóvel, ofereceu uma casa de arrendamento vazia a um potencial inquilino, dizendo-lhe que a casa estava em boas condições. Pouco depois de arrendar e de se mudar para o imóvel, ele apresentou uma queixa contra o REALTOR® A na sua Associação, acusando-o de falsidade pois descobriu um cano de esgoto entupido e um aquecedor em más condições. Na audiência do caso, foi transmitido que o REALTOR® A dissera que a casa estava em boas condições; que o inquilino denunciara a situação do saneamento e da caldeira; que o REALTOR® A reagiu imediatamente ao contratar um canalizador e um reparador de caldeiras, que o REALTOR® A não estava ciente dessas falhas; que ele havia agido com rapidez e responsabilidade para corrigir os defeitos e que fizera um esforço sincero e honesto para prestar um serviço satisfatório. O tribunal determinou que o REALTOR® A não tinha violado o Artigo 2.

Caso nº 2-2: Responsabilidade pelos erros de um comercial

O REALTOR® A, dono de uma imobiliária, foi contratado para comercializar uma casa abandonada que precisava de muitos reparos. Ele insistentemente recomendou ao dono que seria melhor repará-la antes de colocá-la no mercado, mas o dono queria vendê-la imediatamente no seu estado atual. O REALTOR® A escreveu um anúncio oferecendo uma propriedade em más condições como uma oportunidade para alguém que gosta de fazer remodelações. Poucos dias depois, um comercial do seu escritório, que não era REALTOR®, mostrou a casa a um casal de reformados que gostava da situação apresentada e das características gerais, e ficaram atraídos pelo anúncio pois queriam aplicar as suas habilidades em bricolage. A venda foi feita. Pouco tempo depois, o comprador entrou com uma ação contra o REALTOR® A por esconder o estado da propriedade. O REALTOR® A foi ao tribunal acompanhado do seu comercial e com uma cópia do seu anúncio. As declarações deixavam claro que o comprador entendia perfeitamente a advertência de que a casa estava em más condições, mas que, quando visitaram a casa para ver quais as reparações necessárias, o vendedor disse que a casa era feita de blocos de cimento rebocados, que não se teria de preocupar com as térmitas que não atacavam esse tipo de construção. O comercial confirmou, assim como a sua convicção de estar certo. No entanto, após a venda, o comprador removeu uma janela para substituí-la e encontrou-a infestada de térmitas, com danos óbvios causados ??pelas térmitas no solo. Perguntas subsequentes deixaram claro que antes da venda não havia sinais de existência de térmitas e que a opinião do comercial tinha sido feita de boa-fé, achando que estava correto. O REALTOR® A, antes do término da audiência, ofereceu-se para pagar o custo do extermínio de térmitas e da madeira necessária para a reparação. O comprador afirmou que ficaria satisfeito com isso. O tribunal determinou que, embora a atitude conciliatória do REALTOR® A fosse aconselhável e fosse levada em consideração pelo tribunal, o REALTOR® A era responsável pelos erros e conselhos inadequados dos seus comerciais. O tribunal determinou que o REALTOR® A violou o Artigo 2.

Caso nº 2-3: Obrigação de avisar sobre os defeitos

Um vendedor procurou o REALTOR® B para lhe explicar que sua empresa estava a transferi-lo para outra cidade e ele queria vender a sua casa. Ao fazer o pedido de venda, o proprietário explicou que a casa tinha um piso de madeira e que o preço de venda incluiria as persianas e as cortinas feitas sob medida. O proprietário disse que gostaria de continuar ocupando a casa por 90 dias enquanto a sua esposa estava à procura de outra, e aceitou que o REALTOR® B mostrasse a casa sem ter que marcar uma consulta para cada visita. Assim, o REALTOR® B anunciou a casa, mostrou-a a vários potenciais compradores e conseguiu vendê-la. Ao final do período de 90 dias, o vendedor saiu da casa e o comprador mudou-se para ela. No dia da mudança, quando o comprador viu pela primeira vez a casa sem mobília, observou imediatamente que havia apenas uma plataforma no perímetro de cada sala e que as áreas cobertas por tapetes eram feitas de material inferior. Ele queixou-se ao REALTOR® B dizendo que havia falsificado as características da casa em sua propaganda e na descrição da imóvel que especificava "pisos de madeira em todas as áreas. O REALTOR® B mostrou que a casa estava totalmente mobiliada quando recebeu o pedido e que o vendedor havia dito que todos os andares eram de deck. O vendedor reconheceu tê-los descrito como tal, mas disse que o erro foi involuntário porque tinha lá vivido 10 anos sem saber do facto. Ele explicou que, ao discutir planos e qualidades com o contratado, ele havia falado com ele sobre diferentes maneiras de reduzir os custos de construção, inclusive limitando o uso da plataforma ao perímetro de cada sala. Como ele colocou tapetes em todos os quartos, depois de viver 10 anos na casa com o chão coberto, ele simplesmente esqueceu-se disso. REALTORS® B explicou, porém, que na descrição do vendedor que ele tinha aceitado, a realidade estava distorcida para o comprador. "Mas não é importante", disse o vendedor, "certamente também devem usar tapetes, por isso é a mesma coisa." REALTORS® B explicou a atitude do vendedor ao comprador, dizendo que estava arrependido, mas sob as circunstâncias que não podia fazer nada. O comprador apresentou uma reclamação contra o REALTOR® B na Associação. Na sequência das declarações perante o tribunal do Comité de Normas Profissionais, o tribunal considerou que a REALTOR® B agiu de boa-fé ao aceitar a descrição fornecida pelo vendedor. Embora o artigo 2 proíba a ocultação de fatos relevantes, exagero ou distorção, o broker de imóveis B tinha refletido fielmente as informações fornecidas pelo vendedor. Não havia razões óbvias para suspeitar que os pisos de madeira não estavam em toda a sala, como o proprietário havia indicado. Concluiu-se que o REALTOR® B não havia violado o Artigo 2.

Caso nº 2-4: Obrigação de esclarecer fatos relevantes

Logo após o REALTOR® B ter fechado a venda de uma casa, o comprador apresentou uma queixa acusando o REALTOR® B de uma alegada violação do artigo 2 por não ter avisado de grandes defeitos da propriedade. A acusação afirmou que a casa não estava conectada à rede pública de esgoto, mas a uma fossa séptica. O comprador afirma que declarou que a questão não foi abordada nas várias discussões com o broker de imóveis B. No entanto, ele disse que suas investigações privadas tinham revelado que a rua em que estava localizado tinha rede de saneamento público e tinha assumido que a casa estava ligada. Desde então, ele descobriu que todas as casas na rua, bloco após bloco em ambos os sentidos, não estavam ligados. Ele afirmou que o REALTOR® B, ao não ter avisado desta circunstância excepcional, violou a sua obrigação de alertar sobre todos os fatos relevantes.

Em sua defesa, o REALTOR® B perante o tribunal do Professional Standards Committee declarou:

Que não sabia que esta casa não estava conectada à rede de saneamento.

A publicidade não anunciava que estava conectada.

Que se sabia que a maioria das casas, se não todas, estavam conectada ao saneamento.

Que o vendedor, em resposta à pergunta do REALTOR® B quando a ordem de venda foi feita, disse que estava conectado à rede de saneamento.

O tribunal determinou que a ausência de conexão com o saneamento público numa área onde as outras casas estavam conectadas era um fato substancial e relevante que afetava a transação, mas que o fato de a casa não estar conectada não era algo que pudesse ser confirmado com uma inspeção visual. Para além disso, o REALTOR® B havia feito as devidas averiguações ao vendedor e tinha o direito de confiar no que o vendedor lhe dissera. O tribunal determinou que o REALTOR® B não violou o Artigo 2.

• Padrão de conduta 3-1

Os REALTORS®, atuando como agentes ou agentes exclusivos de vendedores/proprietários, estabelecem os termos e condições de ofertas para colaborar. Salvo quando expressamente indicado em ofertas para colaborar, agentes colaboradores não podem assumir que a oferta de colaboração inclua uma oferta de remuneração. Os termos de remuneração, se for esse o caso, serão determinados pelos agentes colaboradores antes de serem iniciados os esforços para aceitar a oferta de colaboração (emendado em 1/99).

• Padrão de conduta 3-2

Qualquer alteração na remuneração oferecida por serviços de colaboração deve ser comunicada ao outro REALTOR® antes que o REALTOR® apresente uma oferta para a compra/arrendamento do imóvel. Após um REALTOR® ter apresentado uma oferta para a compra ou arrendamento do imóvel, o angariador do imóvel não pode tentar unilateralmente modificar a remuneração oferecida com respeito àquela transação de colaboração (emendado em 1/14).

• Padrão de conduta 3-3

O padrão de conduta 3-2 não impede que o angariador do imóvel e o agente colaborador celebrem um contrato para alterar a remuneração da colaboração (adotado em 1/94).

• Padrão de conduta 3-4

Os REALTORS®, atuando como angariadores de imóveis, têm uma firme obrigação de revelar a existência de condições de comissão sobre taxas variáveis ou duplas (ou seja, angariações onde um valor de comissão é pago se a firma do angariador do imóvel for a causa direta da venda/arrendamento e um valor diferente de comissão é pago se a venda/arrendamento resultar de esforços do vendedor/proprietário ou de um agente colaborador). O angariador do imóvel, assim que for possível, revelará a existência de tais acordos a potenciais agentes colaboradores e, em resposta a consultas de agentes colaboradores, revelará o diferencial que resultaria numa transação colaborativa ou numa venda/arrendamento que fosse resultado dos esforços do vendedor/proprietário. Se o agente colaborador for representante do comprador/arrendatário, o representante do comprador/arrendatário deve revelar tais informações ao seu cliente antes que o cliente faça uma oferta de compra ou arrendamento (emendado em 1/02).

• Padrão de conduta 3-5

É obrigação dos subagentes revelar prontamente todos os fatos pertinentes ao agente do comitente antes e depois de um contrato de compra ou arrendamento ser celebrado (emendado em 1/93).

• Padrão de conduta 3-6

Os REALTORS® revelarão a existência de ofertas aceites, inclusive ofertas com contingências pendentes, a qualquer agente procurando colaboração (adotado em 5/86, emendado em 1/04).

• Padrão de conduta 3-7

Ao procurar informações de outro REALTOR® referentes ao imóvel sob um contrato de angariação ou administração, os REALTORS® revelarão o seu status de REALTOR® e se seu interesse é pessoal ou em nome de um cliente e, se for em nome de um cliente, o seu vínculo com o cliente (emendado em 1/11).

• Padrão de conduta 3-8

Os REALTORS® não adulterarão a disponibilidade de acesso para mostrar ou inspecionar um imóvel angariado (emendado em 11/87).

• Padrão de conduta 3-9

Os REALTORS® não fornecerão acesso a imóveis angariados em termos diferentes daqueles estabelecidos pelo proprietário ou pelo angariador do imóvel (adotado em 1/10).

• Padrão de conduta 3-10

O dever de colaborar estabelecido no artigo 3 refere-se à obrigação de compartilhar informações sobre o imóvel angariado e fazer com que o imóvel esteja disponível para que outros agentes o mostrem a potenciais compradores/arrendatários, quando for no melhor interesse de vendedores/proprietários(adotado em 1/11).

Caso nº 3-4: Cooperação não é obrigatória

O cliente A chamou o REALTOR® B para lhe confiar a venda de uma pequena propriedade comercial. Ao concordar com o preço da oferta, o cliente explicou que percebeu que estava a receber um preço baixo, mas que queria uma venda rápida e, naquele momento, um preço mais alto o beneficiaria pouco por motivos fiscais. Ele disse ao REALTOR® B que vários interessados lhe ligaram no ano anterior. Deu o nome dos interessados ao REALTOR® B e disse que tinha a certeza de que um deles estaria interessado naquele preço e que queria que a propriedade lhes fosse oferecida em primeiro lugar. No dia seguinte, o REALTOR® C, que havia tentado capturar a propriedade sem sucesso, descobriu que o REALTOR® B tinha exclusividade e ligou-lhe para pedir que o aceitasse como colaborador. O REALTOR® B disse-lhe que, devido a circunstâncias especiais, o melhor serviço para o seu cliente não exigia cooperação, que havia um comprador a considerar seriamente a compra e que, nessas circunstâncias, preferia não considerar a cooperação. O REALTOR® C apresentou uma queixa à Associação acusando o REALTOR® B de violação do Artigo 3 ao recusar-se a cooperar. Como resultado da reclamação, foi convocada uma audiência perante o tribunal do Comité de Padrões Profissionais da Associação. O REALTOR® B explicou as circunstâncias sob as quais a atribuição foi feita e argumentou que, neste caso, aceitar a colaboração do REALTOR® C não teria beneficiado os interesses do cliente. O tribunal decidiu que as razões do REALTOR® B para não aceitar a cooperação do REALTOR® C eram válidas e que seu desempenho não violava o Artigo 3.

Caso nº 3-5: Recusa em estender a cooperação na venda de uma promoção

O REALTOR® A, que tinha uma agência imobiliária que trabalhava em diferentes áreas da cidade, também tinha um promotor. Ele manteve uma equipa de vendas diferente para a venda das suas promoções e recusou-se a permitir que outros REALTORS® mostrassem essas novas casas aos seus clientes. Esta prática chamou a atenção de um funcionário da Associação que apresentou uma reclamação que o Comité de Reclamações encaminhou ao Comité de Padrões Profissionais. No processo, o broker de imóveis teve que responder à acusação de que as suas políticas violaram o artigo 3 do Código Ético. A defesa do REALTOR® era que o artigo 3 requer ao REALTOR® cooperação com outros brokers "exceto quando a cooperação não resulta em melhores interesses para o seu cliente". A sua postura foi a de que ao vender as suas próprias casas novas não tinha um cliente, que não estava a agir como um broker, mas como um proprietário, e que, nessas circunstâncias, o artigo 3 não se aplica a casas que ele construiu. O tribunal decidiu que a sua defesa era válida, ele agiu como um proprietário, e que portanto, estava autorizado a decidir qual o marketing mais interessante para defender os seus interesses. Não violou o Artigo 3.

• Padrão de conduta 4-1

Para a proteção de todas as partes, as revelações requeridas pelo artigo 4 estarão por escrito e serão fornecidas pelos REALTORS® antes da assinatura de qualquer contrato (adotado em 2/86).

Caso nº 4-1: Aviso ao comprar para si mesmo

Um cliente consultou o REALTOR® B sobre um terreno comercial porque planeava deixar a cidade em breve e, possivelmente, vendê-lo. O REALTOR® B recomendou uma avaliação independente e o valor apurado foi de 130.000$. A venda foi encomendada ao REALTOR® B pelo referido preço. Logo depois, o REALTOR® B recebeu uma oferta de 122.000$, que ele apresentou ao cliente e foi rejeitada. Após quatro meses sem nenhuma oferta, o cliente perguntou ao REALTOR® B se ele não estaria interessado em comprar. O REALTOR® B ofereceu 118.000$ e o cliente aceitou. Mais tarde, o cliente visitou a cidade e descobriu que o REALTOR® B a havia vendido por 125.000$ apenas três meses depois.

O cliente apresentou queixa à Associação alegando que o REALTOR® B havia abusado da sua confiança, que ele havia procurado a sua ajuda e confiado nele e não entendeu que ele não poderia ter obtido uma oferta de mais de 122.000$.

Durante a audiência, o REALTOR® B apresentou várias cartas de potenciais compradores, todos disseram que a propriedade era muito cara. Aquele que finalmente comprou por 125.000$ apresentou-se como testemunha e afirmou que não conhecia o REALTOR® B nem tinha falado com ele antes de comprar o lote. Quando questionado pelo tribunal, o REALTOR® B deixou claro que a oferta de 118.000$ foi a única.

O tribunal considerou que, uma vez que o REALTOR® B havia comprado para si próprio com conhecimento do vendedor o REALTOR® B não havia violado o Artigo 4.

Caso nº 4-2: interesse indireto no comprador

O REALTOR® B recebeu duas ofertas para uma propriedade comercial que estava à venda em nome do proprietário. Ambas as ofertas estavam muito abaixo do que foi solicitado e, seguindo a recomendação do agente, o proprietário rejeitou-as.

O REALTOR® C apresentou ao REALTOR® B uma oferta de um banco, superior às anteriores, mas ainda 10% abaixo do que foi solicitado. O REALTOR® B apresentou a oferta ao seu cliente, que novamente a rejeitou seguindo seu conselho. O banco reviu a sua oferta chegando ao preço solicitado e o proprietário aceitou.

Um mês após a compra, a Associação recebeu uma denúncia de que o banco tinha comprado a propriedade, acusando os brokers de imóveis B e C de condutas antiética e falsidade, com o resultado de que o banco tinha pago um preço alto. A queixa afirma que o REALTOR® C era um acionista de uma empresa onde trabalhou o diretor do próprio banco, o REALTOR® C tinha usado os seus contactos no banco para induzi-los a oferecer um preço acima do valor de mercado, e nenhum dos REALTORS® havia avisado os outros diretores do banco da conexão entre eles e do gerente do banco.

Na audiência, o broker de imóveis B defendeu as suas ações, afirmando que não tinha conhecimento das relações entre o REALTOR® C e o banco, que agiu de acordo com os interesses do seu cliente, o vendedor. O REALTOR® C mostrou que tinha negociado apenas com o presidente do banco, o diretor que trabalhou numa empresa onde ele era parceiro não tinha entrado nas negociações e nunca tinha sido tratado este assunto com ele.

A conclusão do tribunal foi que a natureza da relação indireta entre o REALTOR® C e o comprador não era tal que fosse necessário emitir uma advertência, portanto, não se considerou que tivesse violado o Artigo 4.

Caso nº 5-1: potenciais interesses na avaliação de um imóvel

Um vendedor e um comprador negociavam a venda de um prédio de apartamentos, mas não concordavam com o preço. Finalmente concordaram que cada um contratasse um avaliador e que aceitariam a média de ambos como um preço justo. O vendedor contratou o REALTOR® C como seu avaliador, e o comprador B contratou REALTOR® D. Ambos foram informados do acordo entre os seus respetivos clientes. Os clientes aceitaram a média entre as duas avaliações e efetuaram a transação pelo preço resultante.

Seis meses depois, o vendedor percebeu que o seu REALTOR® C administrava o prédio que ele mesmo valorizara. Depois de conduzir uma série de investigações, ele descobriu que o REALTOR® C administrava cinco outros edifícios da propriedade do comprador há anos e que ele havia sido o seu administrador quando aceitou a atribuição da avaliação do vendedor.

Por este motivo, ele solicitou ao REALTOR® E uma avaliação do prédio que havia vendido e a avaliação veio por um valor 30% maior do que o realizado pelo REALTOR® C.

Todos esses fatos foram registados numa queixa contra o REALTOR® C. A denúncia alegava que, uma vez que o REALTOR® C era um agente do vendedor na administração dos seus prédios e obtivera a administração daquele prédio como resultado da venda, e como não havia sido informado sobre o seu relacionamento com o comprador e que ele tinha feito uma avaliação muito baixa da propriedade.

Na audiência, o vendedor também apresentou uma testemunha que afirmou ter ouvido o comprador dizer que ele tinha feito uma boa compra porque o avaliador da outra parte era o seu administrador.

O comprador, atuando como testemunha do REALTOR® C, negou e alegou ter pago um preço justo. Ele confirmou a declaração do REALTOR® C no sentido de que a administração deste prédio nunca tinha sido discutida antes da venda.

A conclusão do tribunal foi que, embora a administração do prédio não tivesse sido discutida antes da venda, era evidente que o REALTOR® C teria pensado nisso, já que ele já atuava como administrador de outras propriedades do mesmo cliente. Tendo isto em consideração, ele estava obrigado pelo Artigo 5 a informar o seu cliente sobre essas circunstâncias para a avaliação. Ao não fazê-lo, ele foi considerado culpado por violar o Artigo 5 do Código Ético.

• Padrão de conduta 6-1

Os REALTORS® não recomendarão ou sugerirão a um cliente ou consumidor o uso de serviços de outra organização ou entidade comercial na qual tenham um interesse direto sem revelar tal interesse no momento da recomendação ou sugestão (emendado em 5/88).

Caso nº 6-1: Anunciar produtos e serviços relacionados com a atividade imobiliária

O REALTOR® B, gestor de imóveis, tem um site com tecnologia avançada, que ele utiliza para anunciar tanto a sua empresa como a dos seus clientes. O REALTOR® B mantem relações comerciais positivas com fornecedores de produtos relacionados com o negócio imobiliário, incluindo instituições financeiras, consultores financeiros, agências de seguros, avaliadores, decoradores, jardineiros, empresas de mudanças, etc. O volume de visitas geradas pelo negócio do REALTOR® B foi muito útil para as empresas que foram anunciadas no seu site, e algumas delas, como o National Bank, incluíam links para os seus próprios sites.

Um comprador, que assinou um contrato de comprador exclusivo com o REALTOR® B, recebia relatórios frequentes sobre imóveis que apareciam no mercado. No processo de encontrar a sua casa, ele frequentemente ia ao site do REALTOR® B para se familiarizar com o que estava à venda, informações úteis sobre o processo e também sobre os fornecedores que ele podia usar. Esperando acelerar o processo de compra, entrou no site do REALTOR® B e de lá acedeu ao site do National Bank com o objetivo de obter pré-qualificação. Nesta página, encontrou um imóvel de que gostava, preencheu o formulário online e, alguns dias depois, foi informado de que obtivera pré-qualificação para uma hipoteca.

Ao mesmo tempo, graças à ajuda do REALTOR® B e seu website, a busca por uma propriedade deu seus resultados. O REALTOR® B e seu agente visitaram uma propriedade para venda várias vezes, o comprador decidiu que atendia às suas necessidades, fez uma oferta e o vendedor  aceitou.

Algumas semanas após a compra, o comprador fez uma festa de abertura que contou com a presença de um amigo dele, que coincidentemente foi quem fez o site para o REALTOR® B. O comprador disse-lhe como tinha sido útil para si esse site. "Sabe que sempre que alguém usa um link para a página, o REALTOR® B recebe dinheiro, certo?", disse. "Eu não sabia", disse o comprador, "achei que os links estavam ligados a produtos que ele recomendou".

O Comprador B apresentou uma queixa contra o REALTOR® B por violação do Artigo 6, recomendando produtos e serviços sem indicar os benefícios ou as comissões que receberia por fazê-lo. Na audiência, o REALTOR® B defendeu-se dizendo que os anúncios eram simplesmente isso, anúncios e não recomendações. Ele reconheceu que cobrava um valor por cada clique feito no site, independentemente da pessoa comprar ou não. "Às vezes eu recomendo produtos ou serviços a clientes. Às vezes recebo uma compensação por isso, outras vezes não, mas sempre que recebo uma comissão dou as razões pelas quais recomendo o serviço. Esses anúncios no meu site são apenas anúncios, semelhantes aos de qualquer jornal.

O tribunal concordou com a lógica apresentada pelo REALTOR® B, concluindo que um simples anúncio no seu website não constituía uma recomendação dos referidos produtos e o que recebia pelos cliques dos anunciantes não era o tipo de comissão que tem que comunicar de acordo com o Artigo 6.

Caso nº 7-1: Aceitação de remuneração pelo comprador e pelo vendedor

Um comprador contratou o REALTOR® B para encontrar uma pequena propriedade comercial. O comprador A explicou os seus requisitos afirmando com precisão que ele não estava disposto a desistir deles. Eles concordaram que, se o REALTOR® B encontrasse uma propriedade com essas características na faixa de preço indicada pelo cliente, pagaria uma comissão.

Duas semanas depois, o broker B ligou para o comprador para lhe dizer que um vendedor acabara de colocar à venda uma propriedade que cumpria com todas as suas exigências, exceto que era um pouco mais caro do que o comprador queria pagar. O comprador inspecionou a propriedade e gostou, mas disse que mantinha o seu preço original. O REALTOR® B telefonou ao comprador três dias depois para lhe dizer que o vendedor havia concordado em vender pelo preço oferecido por ele.

Muitas semanas depois, o vendedor, ciente de que o REALTOR® B tinha cobrado ao comprador uma comissão para localizar o seu imóvel, apresentou uma reclamação à Associação acusando o REALTOR® B de fraude e de conduta não profissional. A alegação especificava que, quando o REALTOR® B apresentava a oferta do comprador a um preço inferior ao solicitado, ele, como vendedor, tinha relutância em aceitá-la, mas o REALTOR® B convenceu-o de que era justo e difícil de melhorar no mercado atual. A alegação acusou o REALTOR® B de ser o agente do comprador. Além disso, o vendedor acrescentou que o REALTOR® B nunca havia mencionado que representava o comprador ou que receberia honorários dele.

Na audiência, a defesa do REALTOR® B foi que ele tinha sido fiel ao comprador e o vendedor, que só aceitou o pedido do vendedor para ajudar o comprador a localizar o imóvel, e que, na sua opinião, o preço solicitado foi excessivo e que o preço finalmente pago foi justo.

O tribunal do Professional Standards Committee concluiu que o REALTOR® B violou o Artigo 7 do Código Ético. A sua representação de comprador e vendedor ao mesmo tempo e o fato de ser compensado por ambas as partes deveria ter sido informado a ambas as partes com antecedência.

Caso nº 8-1: não fazer depósitos em contas separadas.

O REALTOR® A recebeu uma oferta por escrito de um imóvel que ele tinha para venda e um cheque 5.000$ para sinalizar o imóvel. A oferta do comprador estava sujeita à venda da sua casa. O REALTOR® A apresentou a oferta ao vendedor e ele aceitou, sem perceber o REALTOR® A depositou o cheque na sua conta pessoal.

Como a oferta estava condicionada a que o comprador pudesse vender a sua casa atual, a casa continuou à venda. Uma semana depois, o REALTOR® A recebeu outra oferta de compra de outro broker e apresentou ao vendedor como uma oferta de substituição. O comprador inicial foi informado e concluiu que não seria possível vender a casa a tempo ou concluir a venda sem primeiro vender. Por esse motivo, pediu ao REALTOR® A para devolver o seu sinal. O REALTOR® A explicou que havia depositado o cheque na sua própria conta pessoal por engano, que a conta havia sido apreendida e que naquele momento ele não podia devolver o depósito.

O comprador apresentou uma queixa à Associação e foi recebido pelo Comité de Reclamações. O Comité determinou que a queixa merecia ser apresentada ao Comité de Padrões Profissionais. Na audiência, o REALTOR® A explicou que a sua conta bancária tinha sido apreendida inesperadamente por causa de uma multa e que o depósito naquela conta era um erro no processamento dos formulários de depósito e tudo seria resolvido em três ou quatro dias, o que não deveria ser uma grande perda para o comprador.

O tribunal determinou que o REALTOR® A violou o Artigo 8 do Código Ético por não ter depositado os valores entregues numa conta especial separada de seus fundos pessoais.

• Padrão de conduta 9-1

Para a proteção de todas as partes, os REALTORS® terão o cuidado adequado de assegurar que documentos relativos à compra, venda, ou arrendamento de imóveis sejam mantidos atualizados através do uso de emendas ou extensões por escrito (emendado em 1/93).

• Padrão de conduta 9-2

Ao assistir ou capacitar um cliente ou consumidor a estabelecer um vínculo contratual (ex: contratos de representação e angariação, contratos de compra, arrendamento, etc.) eletronicamente, os REALTORS® farão esforços razoáveis para explicar a natureza e revelar os termos específicos do vínculo contratual, sendo estabelecido antes do mesmo ser acordado por uma parte contratante (adotado em 1/07).

• Padrão de conduta 10-1

Quando envolvidos na venda ou arrendamento de um imóvel, os REALTORS® não prestarão informações quanto à composição racial, religiosa ou étnica de qualquer bairro, nem se irão envolver em nenhuma atividade que possa resultar em “panic selling” (movimento irracional de venda que ocorre quando os investidores entram em pânico porque acham que os preços vão cair muito e vendem o que possuem a qualquer preço); no entanto, os REALTORS® podem fornecer outras informações demográficas (adotado em 1/94, emendado em 1/06).

• Padrão de conduta 10-2

Quando não envolvidos na venda ou arrendamento de um imóvel, os REALTORS® podem fornecer informações demográficas relacionadas com esse imóvel, se tal informação demográfica (a) for considerada pelo REALTOR® como necessária para assistir ou concluir, de maneira consistente com o artigo 10, uma transação imobiliária ou atribuição profissional e (b) for obtida ou proveniente de uma fonte reconhecida, confiável, independente e imparcial. A fonte de tais informações e quaisquer adições, exclusões, modificações, interpretações ou outras alterações será revelada de forma razoavelmente detalhada (adotado em 1/05, renumerado 1/06).

• Padrão de conduta 10-3

Os REALTORS® não imprimirão, exibirão ou farão circular qualquer declaração ou publicidade relativa à venda ou arrendamento de um imóvel que indique quaisquer preferências, limitações ou discriminação baseada em raça, cor, religião, sexo, incapacidade física, situação familiar, nacionalidade, orientação sexual ou identidade de género (adotado em 1/94, renumerado em 1/05 e 1/06, emendado em 1/14).

• Padrão de conduta 10-4

Conforme aplicado no artigo 10, “práticas de emprego no setor imobiliário” refere-se a funcionários e profissionais autónomos que prestam serviços de mediação imobiliária e o pessoal administrativo e escriturários que os apoiam diretamente (adotado em 1/00, renumerado em 1/05 e 1/06).

Caso nº 10-1: Discriminação de minorias em serviços profissionais

Um casal de etnia negra entrou em contacto com o REALTOR A e mostrou interesse em comprar uma casa entre 130.000$ e 145.000$ com três quartos numa determinada urbanização. O REALTOR® A bem familiarizado com esta urbanização informou que os imóveis custavam entre 180.000$ e 220.000$. O casal informou que gostariam de ver o que estava disponível dentro de suas possibilidades. Depois de analisar as suas possibilidades em detalhe e determinar o máximo que podiam pagar, o broker concluiu que não poderiam comprar algo com um valor superior a 137.500$. Com base nisso, ele mostrou-lhes casas que atendiam aos critérios que haviam descrito. No entanto, o casal não mostrou nenhum interesse em qualquer uma delas.

Uns dias mais tarde, o casal apresentou uma queixa acusando o REALTOR® de ter violado o artigo 10 do Código Ético, alegando que os levou a certas áreas e propriedades por serem de etnia negra.

A Comissão de Reclamações realizou uma análise preliminar e ordenou que fosse organizada uma audiência perante um tribunal do Comité de Normas Profissionais. O REALTOR® A foi devidamente informado e teve a oportunidade de responder à reclamação.

Na audiência, o casal continuou com a sua denúncia de discriminação pelo REALTOR® A, dizendo ao tribunal que eles tinham insistido em comprar num determinado empreendimento, mas nenhuma das casas mostrada era nesse empreendimento. O REALTOR® A respondeu fornecendo documentação escrita na qual os compradores descreviam as características da propriedade e o preço que procuravam e que ele tinha mostrado uma série de propriedades que atendiam a essas características, embora fosse verdade que nenhuma delas estava naquela urbanização. O REALTOR® A avisou que não havia tais propriedades na faixa de preço que pretendiam. Além disso, o REALTOR® A forneceu informações sobre imóveis para venda naquela urbanização que confirmaram que a média estava entre 180.000$ e 220.000$. O REALTOR® A disse ao tribunal que tinha oferecido um serviço não discriminatório, mostrando-lhes as propriedades que atendiam aos requisitos que tinham declarado. Ele declarou no tribunal que a queixa de direcioná-los a uma determinada área por razões de discriminação racial implicava a negação de um serviço profissional igual. O REALTOR® A declarou: "Se naquela vizinhança houvesse propriedades entre US $ 130.000$ e 145.000$ com pelo menos três quartos e um grande jardim e tivesse recusado a mostrar-lhes as casas, estariam certos na sua reclamação.”

O tribunal concluiu que o REALTOR® A tinha cumprido a sua obrigação de oferecer um serviço igual e não tinha violado o Artigo 10.

• Padrão de conduta 11-1

Quando os REALTORS® elaboram pareceres sobre o preço ou valor de imóveis, devem:

1)            ter conhecimentos sobre o tipo de imóvel em causa;

2)            ter acesso a informações e recursos necessários para formularem um parecer preciso;

3)            estar familiarizados com a região onde o imóvel em causa está localizado, a menos que a falta de qualquer destes elementos seja revelada à parte solicitando o parecer antecipadamente.

Quando um parecer sobre o preço ou valor for elaborado por outro motivo que não a procura de uma angariação ou para prestar assistência a um potencial comprador a formular uma oferta de compra, o parecer incluirá os seguintes dados, a menos que a parte que solicita o parecer requeira um tipo específico de relatório ou conjunto de dados diferentes:

1)            identificação do imóvel em causa

2)            data em que foi elaborado

3)            preço ou valor definido

4)            condições restritivas, inclusive declarações de finalidade(s) e usuário(s) a que se destina

5)            qualquer interesse presente ou previsto, inclusive a possibilidade de representar o vendedor/proprietário ou compradores/arrendatários

6)            base para o parecer, inclusive dados do mercado aplicáveis

7)            se o parecer não for uma avaliação, uma declaração para tal efeito

8)            informação sobre uma inspeção física do exterior do imóvel, se aplicável

9)            informação sobre uma inspeção física do interior do imóvel, se aplicável

10)         informação sobre se o REALTOR® tem quaisquer conflitos de interesse (emendado em 1/14)

• Padrão de conduta 11-2

As obrigações do Código Ético em relação às disciplinas imobiliárias, que não de avaliação, serão interpretadas e aplicadas de acordo com os padrões de competência e prática que clientes e o público razoavelmente requerem para proteger os seus direitos e interesses, considerando a complexidade da transação, a disponibilidade de assistência especializada e onde o REALTOR® é um agente ou subagente. (adotado em 1/95).

• Padrão de conduta 11-3

Quando os REALTORS® prestarem serviços de consultoria a clientes que envolvam recomendação ou aconselhamento por uma taxa (não uma comissão), tal recomendação será feita de maneira objetiva e a taxa não será contingente ao conteúdo da recomendação ou aconselhamento dado. Se forem prestados serviços transacionais ou de mediação além dos serviços de consultoria, pode ser paga uma remuneração em separado mediante acordo prévio entre o cliente e o REALTOR® (adotado em 1/96).

• Padrão de conduta 11-4

A competência requerida pelo artigo 11 refere-se a serviços contratados entre REALTORS® e os seus clientes ou consumidores; os deveres expressamente impostos pelo Código Ético; e os deveres impostos por legislação ou regulamentação (adotado em 1/02).

Caso 11-1: Concorrência como avaliador

O REALTOR® A vendeu uma propriedade industrial a um comprador que tinha uma lavandaria. Meses depois, o comprador B contratou o REALTOR® A para realizar um relatório de avaliação para utilizar numa possível fusão com outra lavandaria. O REALTOR® A fez o pedido e entregou o seu relatório. O cliente estava insatisfeito com o relatório, considerando que a avaliação era excessivamente baixa, tendo em conta o preço que ele tinha pago. Por este motivo, contratou os serviços de um avaliador especializado em propriedades industriais e, após receber o segundo relatório de avaliação, apresentou queixa na associação contra o broker A acusando-o de incompetência e falta de profissionalismo como avaliador.

Na audiência, o interrogatório deixou claro que o REALTOR® A não poderia citar outra avaliação industrial e que sua experiência como avaliador estava limitada a propriedades residenciais. A audiência também determinou que, quando o cliente propôs a avaliação, o REALTOR® A aceitou-a imediatamente, sem avisar o cliente da limitada experiência que ele tinha nesse tipo de avaliação.

O tribunal determinou que o REALTOR® A havia violado o Artigo 11.

• Padrão de conduta 12-1

Os REALTORS® podem usar o termo “grátis” e termos similares nas suas publicidades e em outras representações, desde que todos os termos aplicados ao serviço ou produto oferecido sejam claramente revelados simultaneamente (emendado em 1/97).

• Padrão de conduta 12-2

Os REALTORS® podem representar os seus serviços como “gratuitos” ou sem custo, mesmo que esperem receber remuneração de uma fonte diferente do seu cliente, desde que a possibilidade do REALTOR® obter um benefício de uma terceira parte seja claramente revelada simultaneamente (emendado em 1/97).

• Padrão de conduta 12-3

A oferta de bónus, prémios, descontos em mercadorias ou outros incentivos para angariar, vender, comprar ou alugar não é, em si própria, antiética mesmo que o facto de receber do benefício seja contingente à angariação do imóvel, venda, compra ou arrendamento, através do REALTOR® que faz a oferta. No entanto, os REALTORS® devem demonstrar cuidado e franqueza em tal publicidade ou em outras representações públicas ou privadas, de maneira a que qualquer parte interessada em receber ou de outra forma beneficiar da oferta do REALTOR® tenha o entendimento claro, completo e antecipado de todos os termos e condições da oferta. A oferta de quaisquer incentivos para fazer negócios está sujeita às limitações e restrições da legislação e das obrigações éticas estabelecidas por qualquer padrão de conduta aplicável (emendado em 1/95).

• Padrão de conduta 12-4

Os REALTORS® não anunciarão ou oferecerão imóveis para venda/arrendamento sem autorização. Ao atuarem como angariadores do imóvel ou como subagentes, os REALTORS® não apresentarão um preço diferente daquele acordado com o vendedor/proprietário (emendado em 1/93).

• Padrão de conduta 12-5

Os REALTORS® não farão publicidade e nem permitirão que qualquer pessoa empregada por si ou afiliada faça publicidade de serviços imobiliários ou imóveis angariados em qualquer meio (ex: eletronicamente, imprensa, rádio, televisão, etc.) sem revelar o nome da empresa do REALTOR® de maneira razoável e facilmente visível no anúncio ou na publicidade eletrónica através de um link para uma página com todas as informações necessárias (adotado em 11/86, emendado em 1/16).

• Padrão de conduta 12-6

Os REALTORS® ao anunciarem imóveis não angariados para venda/arrendamento nos quais tenham interesse de propriedade, revelarão as suas situações como proprietários e como REALTORS® ou licenciados como agentes imobiliários (emendado em 1/93).

• Padrão de conduta 12-7

Somente REALTORS® que participaram na transação como angariadores do imóvel ou agentes colaboradores (agentes de vendas) podem reivindicar “a venda” do imóvel. Antes do fecho do negócio um agente colaborador pode colocar uma placa de “vendido”, mas somente com o consentimento do angariador do imóvel (emendado em 1/96).

• Padrão de conduta 12-8

A obrigação de apresentar uma imagem fiel ao público inclui informações apresentadas, fornecidas ou exibidas em sites de REALTORS®. Os REALTORS® usarão esforços razoáveis para garantir que as informações nos seus sites sejam atualizadas. Quando se tornar visível que as informações num site do REALTOR® não sejam as mais atuais ou precisas, os REALTORS® prontamente tomarão medidas corretivas (adotado em 1/07).

• Padrão de conduta 12-9

Os sites da empresa do REALTOR® revelarão o nome da empresa e o(s) estado(s) de licenciamento de maneira razoável e facilmente visível.

Sites de REALTORS® e licenciados não membros afiliados a uma empresa do REALTOR® revelarão o nome da empresa e o(s) estado(s) de licenciamento daquele REALTOR® ou licenciado não membro de maneira razoável e facilmente visível (adotado em 1/07). 

• Padrão de conduta 12-10

A obrigação dos REALTORS® de apresentarem uma imagem fiel nas suas publicidades e representações ao público inclui conteúdo da internet, imagens e os URLs e nomes dos domínios que usam, e proíbe os REALTORS® de:

1)            se envolverem no desenvolvimento enganoso ou não autorizada de sites de mediação imobiliária;

2)            manipularem (ex: apresentarem conteúdo desenvolvido por outros) a angariação do imóvel e outro conteúdo de maneira que produza um resultado enganoso ou ilusório;

3)            usarem, de maneira enganadora, metatags, palavras-chave ou outros dispositivos/métodos para direcionar, gerar ou desviar tráfego na internet;

4)            apresentarem conteúdo desenvolvido por outros sem atribuição ou sem permissão;

5)            induzirem, de outra maneira, consumidores ao erro, inclusive usando imagens enganadoras. (adotado em 1/07, emendado em 1/13).

• Padrão de conduta 12-11

Os REALTORS®, que pretendam partilhar ou vender informações de consumidores obtidas pela internet, revelarão tal possibilidade de maneira razoável e facilmente visível (adotado em 1/07).

• Padrão de conduta 12-12

Os REALTORS®:

1)            não usarão URLs ou nomes de domínios que não apresentem uma imagem fiel;

2)            não registrarão URLs ou nomes de domínios que, se usados, apresentariam menos que uma imagem fiel (adotado em 1/08).

• Padrão de conduta 12-13

A obrigação de apresentar uma imagem fiel em publicidade, marketing e representações permite que os REALTORS® usem e exibam somente designações profissionais, certificações e outras credenciais às quais estejam legitimamente habilitados (adotado em 1/08).

Caso nº 12-1: Ausência de nome no cartaz de venda

Um potencial cliente viu um sinal de venda num lote que dizia "à venda" e um número de telefone. Um potencial comprador ligou pensando que era o proprietário. Ele ficou surpreendido e irritado ao saber que o site era mantido exclusivamente pelo REALTOR® A e que o telefone era  de um dos seus comerciais e apresentou uma queixa contra o REALTOR® A e o seu agente, alegando violação do Artigo 12 do Código Ético.

Na audiência, o REALTOR® A reconheceu que tinha permitido que o comercial colocasse o cartaz, mas em sua defesa disse que não se tratava de um "anúncio" formal como um jornal, cartão ou outdoor.

O tribunal determinou que o cartaz era um anúncio e que Artigo 12 poderia se aplicar, que o uso violava aquele Artigo do Código e que tanto o REALTOR® A como o seu agente tinham violado o Artigo 12.

Caso nº 13-1: Preparação de documentos não relacionados com transações imobiliárias

Um cliente visitou o seu amigo, o REALTOR A, que havia prestado um serviço à sua empresa. A empresa enviou-o para o Oriente Médio, a viagem envolvia muitos voos em países distantes e gostaria de deixar os poderes à sua esposa, "apenas por precaução". Ele perguntou ao REALTOR® A se ele poderia ajudar, e ele disse: "É muito simples, faço-o sem problemas ".

O caso chegou ao Comité de Reclamações da Associação onde, após estudá-lo, registou uma queixa no Comité de Padrões Profissionais, acusando o REALTOR® de ter violado o Artigo 13 do Código Ético.

A defesa do REALTOR® A foi que ele entendeu que o pedido do cliente era para um serviço imobiliário porque, conhecendo a sua situação pessoal, ele sabia que a única razão para fazê-lo era no caso de ser necessário para uma transação imobiliária. Como a preparação de um documento legal era principalmente para uma transação imobiliária, o serviço que havia fornecido não era legal, mas sim imobiliário.

O tribunal determinou que a defesa do REALTOR® A não era relevante, que na preparação de alguns poderes ele interferiu num documento legal violando o Artigo 13 do Código Ético.

• Padrão de conduta 14-1

Os REALTORS® não estarão sujeitos a processos disciplinares em mais de um Conselho de REALTORS® ou conselho, sociedade ou instituto afiliado, dos quais sejam membros, com respeito a violações alegadas do Código Ético referentes à mesma transação ou evento (emendado em 1/95).

• Padrão de conduta 14-2

Os REALTORS® não farão nenhuma revelação não autorizada ou disseminação das alegações, descobertas ou decisões feitas em conexão com uma audiência ou processo de ética ou em conexão com uma audiência de arbitragem ou revisão processual (emendado em 1/92).

• Padrão de conduta 14-3

Os REALTORS® não obstruirão processos relativos a padrões profissionais ou de investigação do Conselho instituindo ou ameaçando instituir ações de ofensa por escrito contra a honra, ofensa contra a honra por meio verbal ou difamação contra qualquer parte de um processo relativo a padrões profissionais ou suas testemunhas, com base no registo de uma solicitação de arbitragem, uma queixa ética ou testemunho prestado perante qualquer tribunal (adotado em 11/87, emendado em 1/99).

• Padrão de conduta 14-4

Os REALTORS® não impedirão intencionalmente processos disciplinares ou investigações do Conselho registando múltiplas queixas éticas baseadas no mesmo evento ou transação (adotado em 11/88).

Caso # 14-1: Estabelecer procedimentos a seguir após o recebimento de reclamações

Uma Associação de REALTORS® recebeu uma queixa de um corretor de imóveis, um cliente acusava-o de violação do artigo 1 do Código de Ética. A queixa foi transmitida ao presidente do Comité de Reclamações da Associação, que enviou uma cópia para o corretor de imóveis, com um pedido para responder e facilitar um documento específico sobre o assunto à comissão responsável para estudo.

O REALTOR® respondeu rejeitando a acusação, dizendo que ele iria para o tribunal quando ouvir foi fixado e que não iria apresentar todos os fatos relevantes. Ele acrescentou que por recomendação de seu representante legal, não estava disposto a fornecer com antecedência o documento solicitado.

O Comité, em seguida, começou a sua própria queixa, acusando o corretor de imóveis de uma violação do artigo 14 por se recusar a entregar o documento ao tribunal.

Realizou-se uma audiência sobre a última acusação. Na audiência, o corretor de imóveis manifestou a sua disponibilidade para responder pessoalmente perante o Tribunal de Ética à acusação de violação do artigo 1, altura em apresentaria toda a informação necessária, incluindo o documento solicitado.

• Padrão de conduta 15-1

Os REALTORS® não apresentarão, consciente ou inconscientemente, queixas éticas falsas ou infundadas (adotado em 1/00).

• Padrão de conduta 15-2

A obrigação de se abster de fazer declarações falsas ou enganadoras sobre outros profissionais do setor imobiliário, os seus negócios e as suas práticas comerciais inclui o dever de, consciente ou inconscientemente, não publicar, repetir, retransmitir ou republicar declarações falsas ou enganosas feitas for outros. Este dever aplica-se se as declarações falsas ou enganosas forem repetidas pessoalmente, por escrito, por meios tecnológicos (ex: a internet) ou por quaisquer outros meios (adotado em 1/07, emendado em 1/12).

• Padrão de conduta 15-3

A obrigação de se abster de fazer declarações falsas ou enganosas sobre outros profissionais do setor imobiliário, os seus negócios e as suas práticas comerciais inclui o dever de publicar um esclarecimento ou remover declarações feitas por outros nos sites que o REALTOR® controle, uma vez que o REALTOR® saiba que a declaração é falsa ou enganosa (adotado em 1/10, emendado em 1/12).

Caso 15-1: Conhecimento de declarações falsas ou imprudentes sobre concorrentes

 O REALTOR® A tinha um agente imobiliário numa área onde havia muita concorrência. Ele frequentemente usava informações de MLS como base para anúncios comparativos e para acompanhar as suas propriedades e vendas, bem como dos seus concorrentes. Um dia, ao rever as informações do MLS foi comparar com o que anunciava um concorrente e viu que o REALTOR B tinha usado um gráfico para mostrar a sua quota de mercado em comparação com outras empresas. O anúncio mostrou que o REALTOR® A havia capturado 10% da propriedade da MLS nos últimos três meses e parecia baixo. A sua análise da informação no MLS deu a quota de 11%. O REALTOR® A apresentou uma queixa contra o REALTOR® B citando o artigo 15 do Código Ético, dizendo que "baixar a cota de mercado era um ato enganador sobre os concorrentes." A alegação REALTOR® A foi estudada pelo Comité de Reclamações que determinou que um procedimento de audiência deveria ser iniciado.

Na audiência, o REALTOR® B afirmou que ele sempre foi sincero na sua publicidade e que as reivindicações deveriam ser baseadas em fatos. É fornecido um relatório do administrador da MLS indicando que tinha havido um erro de programação e que depois de cuidadosamente repetir o cálculo, a quota de mercado do REALTOR A foi de 10,9%  e que esta tinha sido a primeira vez que tinha havido um erro nas informações do REALTOR® A.

O REALTOR® B disse em sua defesa: "Confio nas informações do MLS, sempre foi preciso e não tinha motivos para pensar que houvesse um erro no mês passado.”

O tribunal concordou com a lógica do REALTOR® B, deixando claro que era normal confiar em informações geralmente precisas de fontes confiáveis.

O tribunal decidiu que a comparação do REALTOR® B com a sua concorrência, embora ligeiramente imprecisa, foi baseada em informações geralmente confiáveis e foi feita de boa-fé e embora tecnicamente possa ser considerada imprecisa, não foi intencional nem imprudente. O REALTOR® B não violou o Artigo 15.

Caso 16-1: Confidencialidade na participação do REALTOR®

Quando colocou a sua casa à venda com o broker de imóveis A, o proprietário explicou que queria que a venda fosse sem publicidade e sem atrair mais atenção do que o necessário. Ele disse que entendia que haveria contactos com potenciais compradores e possivelmente com outros REALTORS®, mas não queria que fosse publicado na MLS. Pediu ao REALTOR® A para reportar isso a qualquer REALTOR® que participasse na operação.

O REALTOR® A, pensando que o REALTOR® B estava em contato com potenciais compradores, entrou em contato com ele para convidá-lo a participar e explicou claramente as instruções do proprietário. O REALTOR® A não comentou com nenhuma outra pessoa e evitou fazer mais anúncios, mas poucos dias depois soube que o REALTOR® C estava a oferecer o imóvel a potenciais compradores, sabia o preço de venda e outros detalhes da propriedade. O REALTOR® B tinha-lhe dito que estava a trabalhar para vender a propriedade.

Face ao exposto o broker de imóveis B foi acusado de conduta antiética numa queixa apresentada à Associação local de REALTORS® explicando que as suas ações desrespeitaram o broker de imóveis  A e ameaçaram o seu relacionamento com o cliente.

• Padrão de conduta 17-1

A apresentação de litígio e a recusa em retirá-lo pelos REALTORS® numa questão arbitrável constitui uma recusa de arbitragem (adotado em 2/86).

• Padrão de conduta 17-2

O artigo 17 não exige que os REALTORS® façam a mediação em circunstâncias em que todas as partes da disputa informem ao Conselho por escrito que optam por não fazer a mediação através do Conselho. O fato de todas as partes declinarem participar na mediação não exime os REALTORS® do dever de arbitrar.

O artigo 17 não exige que os REALTORS® façam a arbitragem em circunstâncias em que todas as partes da disputa informem o Conselho por escrito que optam por não fazer a arbitragem perante o Conselho (emendado em 1/12).

• Padrão de conduta 17-3

Os REALTORS®, ao atuarem somente como intervenientes numa transação imobiliária, não são obrigados a arbitrar disputas com outros REALTORS®, salvo se houver um contrato específico por escrito em contrário (adotado em 1/96).

• Padrão de conduta 17-4

Disputas não contratuais específicas que estão sujeitas à arbitragem, de acordo com o artigo 17 são:

1)            Quando um angariador do imóvel tiver remunerado um agente colaborador e outro agente colaborador subsequentemente reivindique ser a causa direta da venda ou arrendamento. Em tais casos, o reclamante pode citar o primeiro agente colaborador como alvo da reclamação e a arbitragem pode prosseguir sem o angariador do imóvel ser citado. Quando a arbitragem ocorre entre dois (ou mais) agentes colaboradores e o angariador do imóvel não for uma parte, o valor em disputa e o valor de qualquer potencial sentença arbitral resultante está limitado ao valor pago ao agente alvo da reclamação pelo angariador do imóvel e qualquer valor creditado ou pago a uma parte da transação por determinação do agente alvo da reclamação. Alternativamente, se a queixa for contra o angariador do imóvel, este pode citar o primeiro agente colaborador como alvo da reclamação de uma terceira parte. Em qualquer instância, a decisão do painel da audiência quanto à causa direta será conclusiva com respeito a todas as reivindicações das partes, atuais ou subsequentes, para a remuneração decorrente da transação colaborativa subjacente (adotado em 1/97, emendado em 1/07).

2) Quando um representante do comprador ou arrendatário for remunerado pelo vendedor ou proprietário, e não pelo angariador do imóvel, e o angariador do imóvel, como resultado, reduzir a comissão devida pelo vendedor ou proprietário e, subsequentemente a tais atitudes, outro agente colaborador reivindicar ser a causa direta da venda ou arrendamento. Em tais casos, o reclamante pode citar o primeiro agente colaborador como alvo da reclamação e a arbitragem pode prosseguir sem o angariador do imóvel ser citado. Quando a arbitragem ocorrer entre dois (ou mais) agentes colaboradores e o angariador do imóvel não for uma parte, o valor em disputa e o valor de qualquer potencial sentença arbitral resultante está limitado ao valor pago ao agente alvo da reclamação pelo vendedor ou proprietário e qualquer valor creditado ou pago a uma parte da transação por determinação do agente alvo da reclamação. Alternativamente, se a queixa for impetrada contra o angariador do imóvel, este pode citar o primeiro agente colaborador como alvo da reclamação de uma terceira parte. Em qualquer instância, a decisão do painel da audiência quanto à causa direta será conclusiva com respeito a todas as reivindicações das partes, atuais ou subsequentes, para remuneração decorrente da transação colaborativa subjacente (adotado em 1/97, emendado em 1/07).

3)            Quando um representante do comprador ou arrendatário for remunerado pelo comprador ou arrendatário e, como resultado, o angariador do imóvel reduzir a comissão devida pelo vendedor ou proprietário e, subsequentemente a tais atitudes, outro agente colaborador reivindicar ser a causa direta da venda ou arrendamento. Em tais casos, o reclamante pode citar o primeiro agente colaborador como alvo da reclamação e a arbitragem pode prosseguir sem o angariador do imóvel ser citado. Alternativamente, se a queixa for contra o angariador do imóvel, este pode citar o primeiro agente colaborador como alvo da reclamação de uma terceira parte. Em qualquer instância, a decisão do painel da audiência quanto à causa direta será conclusiva com respeito a todas as reivindicações das partes, atuais ou subsequentes, para remuneração decorrente da transação colaborativa subjacente (adotado em 1/97).

4)            Quando dois ou mais angariadores do imóvel reivindicarem direito à remuneração de acordo com angariações abertas com um vendedor ou proprietário, que concorde em participar na arbitragem (ou que requisite a arbitragem) e que concorde em ficar vinculado à decisão. Em casos em que um dos angariadores do imóvel tenha sido remunerado pelo vendedor ou pelo proprietário, o outro angariador do imóvel, como reclamante, pode citar o primeiro angariador do imóvel como alvo da reclamação e a arbitragem pode prosseguir entre os angariadores (adotado em 1/97).

5)            Quando um representante do comprador ou do arrendatário for remunerado pelo vendedor ou pelo proprietário e não pelo angariador do imóvel, e o angariador do imóvel, como resultado, reduzir a comissão devida pelo vendedor ou pelo proprietário e, subsequentemente a tais atitudes, reivindicar ser a causa direta da venda ou arrendamento. Em tais casos, a arbitragem será entre o angariador do imóvel e o representante do comprador ou do arrendatário, e o valor em disputa está limitado ao valor da redução da comissão com a qual o angariador do imóvel concordou (adotado em 1/05).

• Padrão de conduta 17-5

A obrigação de arbitragem estabelecida no artigo 17 inclui disputas entre REALTORS® (intervenientes) em diferentes estados em instâncias onde, salvo haja um acordo de arbitragem interassociações estabelecido, o REALTOR® (comitente) que solicita a arbitragem concorda em submeter-se à jurisdição de, viajar a, participar em, e estar vinculado a qualquer sentença arbitral resultante proferida em arbitragem conduzida pela associação do REALTOR® alvo da reclamação, em instâncias em a associação do REALTOR®  determine que exista um problema de arbitragem (adotado em 1/07).

Notas explicativas:

O leitor deve estar ciente das seguintes políticas que foram aprovadas pelo Conselho Administrativo da Associação Nacional:

Ao apresentar uma queixa sobre uma possível violação do Código Ético, a queixa deve ser entendida como uma possível violação de um ou mais artigos do Código. Os padrões de conduta podem ser citados em apoio à queixa.

Os padrões de conduta servem para esclarecer as obrigações éticas impostas pelos vários artigos e complementar, e não substituir, as interpretações dos casos nas interpretações do Código Ético.

Modificações dos padrões de conduta existentes e novos padrões de conduta adicionais são aprovadas pontualmente. Os leitores são aconselhados a certificarem-se de que são utilizadas as publicações mais recentes.