• Padrão de conduta 16-1
O artigo 16 não tem a intenção de proibir práticas comerciais inovadoras ou agressivas que sejam, de outra maneira, éticas e não proíbe divergências com outros REALTORS® envolvendo comissões, taxas, remuneração ou outras formas de pagamento ou despesas (adotado em 1/93, emendado em 1/95).
• Padrão de conduta 16-2
O artigo 16 não impede que os REALTORS® façam anúncios gerais a potenciais clientes descrevendo os seus serviços e os termos da sua disponibilidade, apesar de que alguns destinatários possam ter celebrado contratos com agências ou outros relacionamentos exclusivos com outro REALTOR®. Uma solicitação geral por telefone, correspondência geral ou distribuição endereçada a todos os potenciais clientes numa determinada região geográfica ou numa determinada profissão, empresa, clube ou organização, ou outra classificação ou grupo, é considerada “geral” para os fins deste padrão (emendado em 1/04).
O artigo 16 tem a intenção de reconhecer como antiéticos dois tipos básicos de solicitações:
- solicitações pessoais ou por telefone de proprietários de imóveis que tenham sido identificados por uma placa de imobiliária, MLS ou outro serviço de informações, como tendo angariado os seus imóveis exclusivamente com outro REALTOR®;
- correspondência ou outras formas de solicitações por escrito de potenciais clientes cujos imóveis estejam angariados exclusivamente por outro REALTOR®, quando tais solicitações não forem parte de uma correspondência geral, mas forem direcionadas especificamente a proprietários de imóveis identificados através de compilações de angariações atuais, placas de “à venda” ou “para arrendar” ou outras fontes de informações requeridas pelo artigo 3 e pelas regras do MLS a serem disponibilizadas a outros REALTORS® sob ofertas de subagência ou colaboração (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-3
O artigo 16 não impede os REALTORS® de entrarem em contato com o cliente de outro agente com o fim de oferecer a prestação ou celebrar um contrato para a prestação, de um tipo diferente de serviço imobiliário não relacionado com tipo de serviço prestado atualmente (ex: administração do imóvel) ou de oferta do mesmo tipo de serviço para um imóvel não sujeito a contratos exclusivos com outros agentes. No entanto, informações recebidas através de MLS ou de qualquer outra oferta de colaboração não podem ser usadas para atingir clientes de outros REALTORS® a quem tais ofertas para prestar serviços possam ser feitas (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-4
Os REALTORS® não solicitarão uma angariação de imóvel que esteja atualmente angariado exclusivamente por outro agente. No entanto, se o angariador do imóvel, quando solicitado pelo REALTOR®, se recusar a revelar a data de fim do contrato de exclusividade e a natureza de tal angariação, ou seja, um direito exclusivo de venda, uma agência exclusiva, angariação em aberto ou outra forma de acordo contratual entre o angariador do imóvel e o cliente, o REALTOR® pode entrar em contato com o proprietário para adquirir tais informações e pode obter um futura angariação ou, alternativamente, pode obter uma angariação que entre em vigor após o fim de qualquer angariação exclusiva existente (emendado em 1/94).
• Padrão de conduta 16-5
Os REALTORS® não solicitarão contratos do comprador/arrendatário a partir de compradores/ arrendatários que estejam sujeitos a contratos exclusivos de comprador/arrendatário. No entanto, se solicitado por um REALTOR®, se o agente se recusar a revelar a data de expiração do contrato exclusivo do comprador/arrendatário, o REALTOR® pode entrar em contacto com o comprador/arrendatário para adquirir tais informações e pode discutir os termos sobre os quais o REALTOR® pode celebrar um contrato futuro com o comprador/arrendatário ou, alternativamente, pode celebrar um contrato que entre em vigor na expiração de qualquer contrato exclusivo existente com o comprador/arrendatário (adotado em 1/94, emendado em 1/98).
• Padrão de conduta 16-6
Quando os REALTORS® forem contactados pelo cliente de outro REALTOR® quanto à formação de um relacionamento exclusivo para prestar o mesmo tipo de serviço, e os REALTORS® não tenham iniciado tais discussões direta ou indiretamente, podem discutir os termos nos quais podem celebrar um contrato futuro ou, alternativamente, podem celebrar um contrato que entre em vigor na expiração de qualquer contrato exclusivo existente (emendado em 1/98).
• Padrão de conduta 16-7
O fato de que um potencial cliente tenha contratado um REALTOR® como um representante exclusivo ou agente exclusivo numa ou mais transações passadas não impede que outros REALTORS® procurem negócios futuros com esse potencial cliente (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-8
O fato de que um contrato exclusivo ter sido celebrado com um REALTOR® não impedirá ou impossibilitará qualquer outro REALTOR® de celebrar contrato similar após a expiração do contrato anterior (emendado em 1/98).
• Padrão de conduta 16-9
Os REALTORS®, antes de celebrarem um contrato de representação, têm uma firme obrigação de fazer esforços razoáveis para determinar se o potencial cliente está sujeito a um atual contrato exclusivo válido para prestar o mesmo tipo de serviço imobiliário (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-10
Os REALTORS®, atuando como representantes ou agentes do comprador ou arrendatário, revelarão esse relacionamento ao representante ou agente do vendedor/proprietário no primeiro contacto e fornecerão confirmação por escrito de tal revelação ao representante ou agente do vendedor/proprietário até a celebração de um acordo de compra ou arrendamento (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-11
Em imóveis não angariados, os REALTORS® atuando como representantes ou agentes do comprador/arrendatário revelarão esse relacionamento ao vendedor/proprietário no primeiro contacto e fornecerão confirmação por escrito de tal revelação ao vendedor/proprietário até a celebração de qualquer contrato de compra ou arrendamento (emendado em 1/04).
Os REALTORS® farão qualquer solicitação de remuneração antecipada do vendedor/proprietário no primeiro contacto (emendado em 1/98).
• Padrão de conduta 16-12
Os REALTORS®, atuando como representantes ou agentes de vendedores/proprietários ou como subagentes de angariadores de imóveis, revelarão tal vínculo aos compradores/arrendatários assim que seja possível e fornecerão confirmação por escrito de tal revelação aos compradores/ arrendatários até à celebração de qualquer contrato de compra ou arrendamento (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-13
Todas as negociações referentes a imóveis angariados exclusivamente, ou com compradores/ arrendatários que estejam sujeitos a um contrato exclusivo serão realizadas com o representante ou agente do cliente, e não com o cliente, exceto com o consentimento do representante ou agente do cliente ou exceto quando tais negociações sejam iniciadas pelo cliente.
Antes de prestar serviços essenciais (tais como redigir uma oferta de compra ou apresentar uma análise comparativa de mercado) a potenciais clientes, os REALTORS® perguntarão a potenciais clientes se são parte de qualquer contrato de representação exclusiva. Os REALTORS® não prestarão conscientemente serviços essenciais referentes a uma potencial transação a potenciais clientes que sejam parte de contratos de representação exclusiva, exceto com o consentimento dos representantes exclusivos dos potenciais clientes ou por determinação dos potenciais clientes (adotado em 1/93, emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-14
Os REALTORS® são livres para celebrar vínculos contratuais ou negociar com vendedores/proprietários, compradores/arrendatários ou outros que não estejam sujeitos a um contrato exclusivo, mas não os obrigarão conscientemente a pagar mais do que uma comissão, exceto com o seu consentimento informado (emendado em 1/98).
• Padrão de conduta 16-15
Em transações colaborativas, os REALTORS® remunerarão os REALTORS® colaboradores (agentes intervenientes) e não remunerarão, nem oferecerão para remunerar, direta ou indiretamente, nenhum dos licenciados de vendas empregados por ou afiliados a outros REALTORS® sem o prévio conhecimento expresso e consentimento do agente colaborador.
• Padrão de conduta 16-16
Os REALTORS®, atuando como subagentes, representantes ou agentes do comprador/arrendatário não usarão os termos de uma oferta de compra/arrendamento para tentar modificar a oferta de remuneração do angariador do imóvel a subagentes ou representantes ou agentes do comprador/arrendatário, nem farão a apresentação de uma oferta celebrada de compra/arrendamento contingente ao contrato do angariador do imóvel para modificar a oferta de remuneração (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-17
Os REALTORS®, atuando como subagentes ou como representantes ou agentes do comprador/arrendatário, não tentarão estender uma oferta de colaboração e/ou remuneração do angariador do imóvel a outros agentes sem o consentimento do angariador do imóvel (emendado em 1/04).
• Padrão de conduta 16-18
Os REALTORS® não usarão informações obtidas dos angariadores do imóvel através de ofertas de colaboração feitas por MLS ou através de outras ofertas de colaboração para indicar clientes dos angariadores de imóveis a outros agentes ou para criar vínculos de comprador/arrendatário com clientes de angariadores de imóveis, a menos que tal uso seja autorizado pelos angariadores de imóveis (emendado em 1/02).
• Padrão de conduta 16-19
Placas a anunciar o imóvel à venda, para alugar, arrendar ou permutar, não serão colocadas no imóvel sem consentimento do vendedor/proprietário (emendado em 1/93).
• Padrão de conduta 16-20
Os REALTORS®, antes ou depois dos seus relacionamentos com a sua atual empresa terem terminado, não induzirão clientes da sua atual empresa a cancelarem acordos contratuais exclusivos entre o cliente e aquela empresa. Isto não impede que os REALTORS® (intervenientes) estabeleçam contratos com os seus licenciados associados regulando a transmissibilidade de contratos exclusivos (adotado em 1/98, emendado em 1/10).